Crédit immobilier : la France dans le viseur de la BCE

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Un fonctionnement du crédit immobilier non-conforme aux recommandations de la BCE

En France, actuellement, le prêt immobilier est un prêt personnel : il est accordé en fonction de la solvabilité de l’emprunteur et n’accorde pas d’importance au bien en lui-même – sauf éventuellement en cas de passoire énergétique dans le cadre de la future interdiction de louer liée à la loi Climat et résilience. De fait, pour les banques françaises, la maîtrise du risque est basée sur la capacité de l’emprunteur à rembourser, soit le taux d’effort, et non le rapport entre le montant de l’emprunt et la valeur du bien financé en tant que telle.

Or, depuis l’ordonnance du 1er juillet 2016, les banques françaises sont soumises, comme toutes les banques d’État de l’Union européenne, aux directives de la BCE permettant de garantir que les consommateurs bénéficient d’un niveau élevé de protection. Plus concrètement, si le crédit immobilier est supérieur à 75 000 € (non garanti par une hypothèque), la banque a l’obligation de mandater un expert pour évaluer le bien immobilier. Interne ou externe, celui-ci doit justifier d’un diplôme spécialisé ou d’une expérience de plus de 7 ans. 

Cette pratique est aujourd’hui une exception pour les banques françaises, qui semblent ainsi dans le viseur du gendarme bancaire européen. En épinglant les 40 % de prêts émis entre 2021 et 2022 dont les biens n’ont pas été estimés par un expert, la BCE demande ainsi indirectement à la France de tenir compte de la valeur du bien immobilier en plus du taux d’effort.

Newsletter de supervision de la BCE de la semaine dernière

« Il est inacceptable de ne pas impliquer les experts dans le processus à moins que, pour un prêt spécifique et une garantie spécifique, le risque soit faible et attesté. »

Une double vérification des risques bientôt obligatoire

La vérification est pourtant déjà exigée depuis l’ordonnance de 2016, elle-même transposant une directive européenne du 4 février 2014. Avoir recours à un expert interne ou externe est même une consigne de l’Autorité bancaire européenne (EBA). De consigne, cela deviendra obligation dès l’entrée en vigueur du CRR III, le troisième règlement européen sur les fonds propres, approuvé par le Conseil et le Parlement européen le 6 décembre dernier. Pour la BCE : un double objectif. Dans un premier temps, il s’agit de veiller à ce que les mêmes règles d’emprunt bancaire soient appliquées sur l’ensemble des marchés européens.

L’objectif principal ? Éviter les risques liés aux dettes. En effet, les prêts résidentiels représentent actuellement 3 700 milliards d’euros pour l’ensemble des 112 grandes banques supervisées directement par la BCE. Mais quels sont ces risques ? 

• Si un bien surévalué sans expertise indépendante et doit être récupéré par la banque en cas de difficultés de paiement des emprunteurs, l’impact sur son bilan sera négatif puisqu’elle devra passer des provisions dans ses comptes ;
• En cas de défaut de remboursement, la banque pourrait saisir un bien à une valeur inférieure à sa créance ;
• Lors d’une crise économique comme celle de 2008, les emprunteurs ne pourront pas rembourser leur prêt, entraînant une chute des prix immobiliers et une mise en difficulté de l’ensemble des banques.

Une contestation des banques françaises

Dans le collimateur de la BCE, les banques françaises protestent. 

Selon la Fédération bancaire française (FBF)

« Cet article de la BCE généralise la situation des crédits immobiliers à l’échelle européenne sans prendre en compte les spécificités nationales des différents marchés, pourtant structurantes »

En effet, en France, l’emprunt bancaire est soumis à des règles bien précises, contrôlées notamment par le HCSF. Créé en 2008, le Haut conseil de stabilité financière a vocation à limiter le surendettement des ménages français en encadrant l’accès au crédit immobilier. L’octroi de celui-ci est donc soumis en France à plusieurs conditions : 

• Le taux d’effort (ratio des charges d’emprunt par rapport au revenu) ne doit pas dépasser 35 % ;
• La durée d’emprunt est limitée à 25 ans sauf si des travaux sont nécessaires ;
• Dans le cadre des travaux, le montant de ceux-ci ne peut excéder 10 % du total.

Pour la FBF, le marché français est donc l’un des plus protecteurs de l’Europe :

« Le marché français repose sur l’appréciation de la capacité de l’emprunteur à rembourser l’emprunt et non sur une approche sur la base de la valeur du bien financé. »

Le rôle de l’expert indépendant, interne ou externe est également perçu comme une difficulté supplémentaire. Alors qu’en France ce titre n’est pas protégé, il est facile de se déclarer expert immobilier, et les banques françaises s’interrogent : les critères de compétences déterminés par la BCE seront-ils suffisants pour assurer une expertise réaliste ? Prête au bras de fer, la FBF propose un compromis : faire appel à des notaires, déjà assermentés et représentants des transactions, plutôt qu’à des experts indépendants.

Enfin, si cette mesure est rendue obligatoire, les banques françaises redoutent une augmentation du coût du crédit, dans un contexte où le marché immobilier fait déjà face à une crise. En effet, les nouveaux crédits à l’habitat étaient chiffrés à seulement 7, 3 milliards € en février dernier, selon la Banque de France. Or, ajouter une expertise reviendrait à demander à l’acheteur un investissement supplémentaire.

En résumé

• Selon le dernier rapport de la BCE, 40 % des crédits immobiliers européens ne respectent pas les directives bancaires européennes ;
• La France semble particulièrement visée par ce rappel à l’ordre ;
• En plus du taux de vérifier la solvabilité de l’emprunteur, les banques doivent faire évaluer le bien par un expert indépendant pour assurer la cohérence de la somme empruntée ;
• La Fédération bancaire française conteste cette mesure sur la base des conditions d’emprunt déjà très encadrées en France.