Asunción 2026 : la capitale paraguayenne s’impose comme le « hub discret » de l’Amérique du Sud.

1 200 à 1 700 dollars le mètre carré dans les quartiers premium, rendements locatifs entre 6 % et 12 % selon les segments, croissance économique à 4,4 % et note Investment Grade Moody’s : Asunción n’est plus un secret bien gardé. Des centaines d’Européens et de Latino-Américains s’y installent chaque mois pour des raisons fiscales, patrimoniales ou simplement parce que la qualité de vie y est bien supérieure à ce que son image laisse supposer.

Il y a deux ans, Ladislas Maurice investisseur international et fondateur du portail Investisseur Globetrotteur revenait d’Asunción avec une conviction que peu partageaient encore. La ville avait changé à une vitesse que même les observateurs les plus optimistes n’anticipaient pas.

« Le Paraguay a vraiment changé en deux ans. C’est vraiment incroyable. Et surtout ce que j’ai remarqué, c’est le nombre d’étrangers qui ont déménagé ici.» Ladislas Maurice, fondateur d’Investisseur Globetrotteur, analyse du marché asuncéno 2026

Asunción est une ville de 600 000 habitants dont l’aire métropolitaine atteint 2,7 millions de personnes, selon Investisseur Globetrotteur. Elle concentre l’essentiel de l’activité économique, financière et administrative du Paraguay et attire une immigration croissante de Brésiliens et d’Argentins fuyant la fiscalité et l’instabilité politique de leurs pays respectifs, ainsi qu’un flux grandissant d’Européens en quête d’une résidence fiscale à faible imposition. Selon l’agent immobilier Sébastien, expert local cité par Investisseur Globetrotteur, de nouvelles nationalités européennes qui ne venaient pas du tout commencent à arriver en masse un phénomène perceptible mois après mois sur le terrain.

Un marché qui a surpris tout le monde : des prix qui ont baissé après le Covid

Le Paraguay est l’un des rares pays au monde où les prix de l’immobilier ont effectivement reculé après la pandémie de Covid et où les rendements locatifs ont parallèlement augmenté, selon Investisseur Globetrotteur. La raison est simple : une forte vague de constructions portée par des promoteurs en concurrence sur les prix a généré une offre abondante qui a temporairement dépassé la demande. Cette dynamique a créé une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs étrangers. En 2026, cette fenêtre se referme progressivement, mais les prix restent très compétitifs par rapport aux capitales régionales comparables. Selon Destination Paraguay, les prix moyens varient de 1 200 à 1 500 dollars par mètre carré en centre-ville, et peuvent atteindre 1 700 euros dans les meilleurs quartiers pour des programmes neufs avec prestations premium. Des programmes de belle qualité, avec piscine sur le toit et équipements modernes, vendent leurs unités sur plan à moins de 1 700 euros par mètre carré selon Investisseur Globetrotteur un tarif qui rend la comparaison avec Madrid ou Barcelone simplement absurde. Un appartement neuf avec deux chambres dans une résidence avec piscine et sécurité 24h/24 peut se négocier autour de 80 000 à 120 000 euros, selon le portail Hastamerica.

Les quartiers où investir : Villa Mora, Los Laureles, Recoleta

La géographie d’Asunción impose quelques précautions : la ville est traversée de ravins, les cañadas qui créent des zones régulièrement inondées pendant la saison des pluies, un critère d’élimination absolu selon Investisseur Globetrotteur. Trois quartiers se distinguent comme valeurs sûres. Villa Mora est décrit comme « l’emplacement AAA » par l’agent Sébastien cité par Investisseur Globetrotteur : centres commerciaux, restaurants, bars et cafés à portée de marche, forte demande locative garantie, clientèle d’expatriés et de cadres paraguayens, liquidité à la revente assurée dans tous les scénarios de marché. Los Laureles est « un quartier calme et verdoyant » où « la demande des locaux sera toujours très forte », en particulier parce qu’il constitue la première zone résidentielle prisée pour les habitants venant du sud de la ville, selon la même source. Recoleta et Carmelitas sont les segments les plus porteurs pour la location courte durée  Airbnb y génère des rendements nets dépassant 10 %, selon Destination Paraguay.

Trois annonces représentatives du marché actuel